Door: Gert Vasse, Matthijs Mons & Joppe Curvers

Recentelijk hebben zowel het IMF, DNB als AFM hun zorgen geuit over de grote hoeveelheid aflossingsvrije hypotheken in Nederland. De Nederlandse Bank voorspelt voor 2034 een piek in het aantal aflossingsvrije hypotheken dat aan het einde van de looptijd zit. 55% van alle hypotheken in Nederland zijn aflossingsvrij met een waarde van ongeveer €360 miljard. In de periode tussen 2025 en 2035 zullen zo’n 1,1 miljoen aflossingsvrije hypotheken aflopen. Voor veel mensen zal dit betekenen dat ze hun hypotheek moeten herfinancieren. Vaak tegen ongunstigere voorwaarden dan bij het afsluiten van een hypotheek. Het zijn vooral 50+’ers die in financieel zwaar weer terecht dreigen te komen, met de risico’s –zoals gedwongen woningverkoop- van dien.

Problematiek

De crux zit hem in de veranderde financiële situatie waarin een consument zich verkeert wanneer de aflossingsvrije hypotheek aan het einde van haar looptijd zit. De eerste reden hiervoor is de hypotheekrenteaftrek. Je hebt maximaal 30 jaar lang recht op deze aftrekpost. Bij een aflossingsvrije hypotheek bestaan de lasten enkel uit rente. Wanneer de renteaftrek zou verdwijnen kan dit zomaar betekenen dat je maandelijkse lasten worden verdubbeld. Het tweede risico borduurt hierop voort. Het is namelijk geen zekerheid dat de hypotheekrente aan het einde van de looptijd net zo laag is als nu. Tenslotte is er nog een groep die zich bij het afsluiten van de aflosvrijehypotheek niet gerealiseerd heeft wat de precieze voorwaarden hierbij zijn. Veel mensen beseffen helemaal niet dat wat aflossingsvrij echt betekent. Je hebt weliswaar gedurende de looptijd van je lening geen aflossingsverplichtingen, maar aan het einde hiervan ben jij het geld wat je geleend hebt wel verschuldigd aan de hypotheekverstrekker. Bovendien wordt er bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek voornamelijk gekeken naar het beschikbare inkomen, en wordt er niet gekeken naar een eventuele overwaarde op je huis. Bij pensioengerechtigden daalt het inkomen vaak, met de gevolgen van dien bij het aanvragen of verlengen van een hypotheek.

Veel consumenten zien dit probleem echter niet aankomen. Zij lijken erop te vertrouwen dat zij hun huidige hypotheek kunnen herfinancieren tegen een vergelijkbare rente, en dat ook de voorwaarden verlengd kunnen worden. Daarnaast weten veel consumenten de looptijd van hun aflossingsvrije hypotheek niet. Is er nu reden tot paniek? Niet direct, maar deze aankomende problematiek vraagt wel om adequate acties. Het merendeel van de aflossingsvrije hypotheken is nu rond de helft van hun looptijd. Desalniettemin is het wel zaak om je als consument te verdiepen in de hypotheek die je hebt afgesloten, en zullen hypotheekverschaffers hun verantwoordelijkheid moeten nemen om bewustwording onder deze klantgroep te creëren.

Welke stappen kunnen er gezet worden?

De problematiek omtrent aflossingsvrije hypotheken zoals hierboven geschetst blijkt veel financiële dienstverleners, maar ook toezichthouders, de nodige kopzorgen te geven. De huidige stand van zaken is namelijk alom bekend binnen de sector, maar een grootschalige aanpak ontbreekt vooralsnog. De stappen die door aanbieders gezet zouden moeten worden staan benoemd in een voorschrift vanuit het Financieel Stabiliteitscomité (DNB, AFM en het Ministerie van Financiën) met daarin ook een richtlijn hoe deze aanpak eruit zou moeten zien. Vanuit deze hoek zou een aanpak in ieder geval de volgende elementen moeten bevatten: risico identificatie, proactieve klantbenadering, maatwerk en informatievoorziening. Een concretisering hiervan blijkt een lastige opgave voor de financiële markt.

Dit wordt mede lastig gemaakt door de grote kloof tussen de risico-inschatting van de consument ten opzichte van die van een bank. Aan banken dus de taak om op een effectieve wijze klanten te activeren en via contactmomenten inzicht te geven in hun huidige financiële situatie. Deze oefening klinkt uitvoerbaar maar blijkt in praktijk makkelijker gezegd dan gedaan. De klassieke benadering van het sturen van brieven en bellen werkt amper. Bovendien is het persoonlijk benaderen van alle consumenten met een aflossingsvrije hypotheek een ondoenlijke en veel te dure opgave. Hypotheekverstrekkers doen er daarom goed aan om een doordachte segmentatie naar risicoprofiel door te voeren, waarbij op basis van verschillende factoren (resterende looptijd, aandeel aflossingsvrij, LTV, verwachte pensioensituatie, rentesituatie, etc.) het risico op klantniveau wordt bepaald. Om deze segmentatie goed te kunnen doen loont het om de informatie die beschikbaar is over klanten te verbeteren. Veel verstrekkers zijn op dit gebied kwetsbaar, met verouderde en vervuilde data.


Nadat de segmentatie is doorgevoerd kunnen verschillende bedieningsconcepten en een fasering worden uitgewerkt waarmee bepaald wordt hoe en wanneer de verschillende aflossingsvrije hypotheekklanten zullen worden benaderd. Vooral de meest urgente en grote risico’s dienen bijvoorbeeld persoonlijk benaderd te worden. Maar voor een zeer grote groep is dat niet direct nodig. Klanten met een lager risicoprofiel kunnen wellicht beter met behulp van digitale tools worden geactiveerd. In alle gevallen is het essentieel dat er concreet handelingsperspectief wordt geboden aan geactiveerde klanten die bereid lijken om in actie te komen.

De vraag blijft echter bestaan hoe banken dit concreet kunnen bereiken? Hier zien wij binnen Yellowtail verschillende mogelijkheden, en wellicht ook een rol voor ons weggelegd.

Hoe kunnen we dit bereiken?

Benut de huidige lage rente-situatie bij einde rente-vaste periode

Er ligt nog behoorlijk wat ‘laaghangend fruit’ dankzij de huidige lage rente. Voor mensen met een langlopende aflossingsvrije hypotheek die nog een relatief hoge rente betalen, liggen er grote kansen om meer te gaan aflossen vanaf het moment van rente-herziening, terwijl hun maandlasten dan gelijk blijven. Met eenvoudige tooling kan dit inzichtelijk worden gemaakt en kan deze doelgroep worden getriggerd.

Aflossen is goedkoper

We zien nu al dat annuïteiten- en lineaire hypotheken een fors lagere rente kennen dan aflossingsvrije hypotheken. Dit hangt vooral samen met het hogere risico van aflossingsvrije leningen. Door klanten actief te wijzen op dit renteverschil kan overstappen worden gestimuleerd. Wederom kan dit bijvoorbeeld met behulp van tooling inzichtelijk worden gemaakt.

Financiële triggers door nieuwe hypotheekproducten

Er zijn nog meer financiële triggers te bedenken waarmee het aanpassen van de hypotheekvorm aantrekkelijk wordt. Belangrijk hierbij is dat een hypotheekbank concrete voordelen biedt aan de consument. Hier is potentieel ruimte voor omdat het gaat om klanten met risico’s zoals betaalproblemen in de toekomst. En juist die consumenten kosten de bank op termijn geld. Een vermindering van deze risico’s levert dus zowel de klant als de bank geld op. Een voorbeeld vinden we terug in Engeland waar de FCA (Financial Conduct Authority) druk op hypotheekbanken heeft uitgeoefend om de forse groep klanten met aflossingsvrije hypotheken terug te dringen. Op basis hiervan werd een nieuw hypotheekproduct geïntroduceerd met een terugbetalingsregeling en betaalbaarheidscheck. Gestimuleerd vanuit de FCA werden hierna meer passende verlengings- en terugbetalingsregelingen geïntroduceerd.

Hypotheekrente en tussentijds aflossen

Een andere trigger kan het aanbieden van een jaarlijkse (automatisch oplopende) korting op de hypotheekrente zijn, op basis van een afgesproken aflosschema met de klant. Momenteel zijn er in de Tweede Kamer gesprekken gaande over de voorwaarden rondom het oversluiten van hypotheken. Hierin wordt voorgesteld om het gedeelte dat boetevrij afgelost mag worden (per jaar 10 tot 20 procent van de hypotheeksom) te gebruiken om jaarlijks een nieuw leningsdeel op af te sluiten tegen de huidige rentes en om zodoende, zonder boete, in 5 tot 10 jaar effectief over te gaan op een nieuwe, goedkopere hypotheek. Dit voorstel –dat overigens de nodige haken en ogen kent en dan ook wordt afgewezen door de banken zelf- sluit in zoverre aan dat het zich ook richt op het verbeteren van de betaalbaarheid van de hypotheek, maar richt zich niet specifiek op aflossingsvrije hypotheken en vereist dan ook geen aflossing. Het maakt echter wel gebruik van dezelfde stapsgewijze verlaging van de rente zoals hierboven voorgesteld.


Het tussentijds aflossen op de lening kan sowieso voordelig voor de consument zijn omdat de verhouding tussen de waarde van het huis en de hoogte van de hypotheek vergroot. Deze loan-to-value wordt door aflossen gunstiger waardoor je als hypotheek in een gunstigere risico-klasse terecht komt. Dit levert bij een deel van de banken een extra rentekorting op.

Overwaarde op je huis

Wellicht is er ook een alternatief vanuit een andere hoek dat inspeelt op de overwaarde van een woning, maar niet meegenomen wordt in de berekening van een nieuwe hypotheek. Senioren hebben vaak kapitaal in hun huis zitten, maar wanneer een hypotheek overgezet moet worden, of er een nieuwe hypotheek aangevraagd wordt, gaan banken uit van inkomen en niet de overwaarde op een woning. Belangenorganisatie ANBO pleit voor maatwerk voor deze groep. Zo zou er bijvoorbeeld toch gekeken moeten worden naar de overwaarde. Een manier om de problematiek van aflossingsvrije hypotheken te tackelen kan zitten in het versoepelen van regels omtrent de eerder genoemde overwaarde. Een simpele oplossing zou zijn deze overwaarde wel mee te laten rekenen bij nieuwe hypotheek onderhandelingen. Een andere mogelijkheid is senioren te informeren over het verzilveren van de overwaarde op de woning. Op het moment dat de overwaarde op de woning wordt verzilverd, wordt deze verzilvering doorverkocht aan een marktpartij, de consument kan in het huis blijven wonen. De consument heeft zijn vermogen geliquideerd en de private sector heeft een interessant investeringsproduct in een voorlopig aantrekkende markt. De verwachting is dat dergelijke verzilveringsconstructies de komende jaren sterk aan belang gaan winnen.

Yellowtail Aflossingsvrije Tool

Een van de meest voor de hand liggende oplossingen, waarin alle punten hierboven aangestipt worden, komt naar voren in de juiste online tooling. Yellowtail bijvoorbeeld heeft een effectieve tool ontwikkeld, waarmee consumenten simpel en snel inzicht verkrijgen in hun persoonlijke situatie én mogelijkheden. Hierin wordt op basis van relevante hypotheekgegevens het juiste inzicht geboden en daarna mogelijkheden gepresenteerd om deze om te zetten in actie. Via een gepersonaliseerde email krijgen klanten toegang tot de tool, waarna aan de hand van een eenvoudige berekening inzage gegeven wordt in de samenhang tussen rente, maandlasten en aflossingsbedrag, zowel in het heden als in de toekomst. Uiteindelijk eindigt de klantreis met de mogelijkheid om direct online eenmalig af te lossen, of de hypotheek om te zetten naar een hypotheekvorm waarop afgelost wordt. Optioneel kan gekozen worden voor een uitgebreidere berekening of additionele databronnen zoals actuele klantgegevens waarmee voorspellingen real-life worden.


Online tooling biedt een oplossing om op de korte termijn aan uw zorgplicht en verantwoordelijkheden te kunnen voldoen. Met dergelijke tooling wordt de klant op een intuïtieve manier door 5 stappen heen geleid en kan deze op die manier geïnformeerd worden– en alert gemaakt worden op – de risico’s en mogelijkheden met betrekking tot zijn aflossingsvrije hypotheek.

Nieuwsgierig geworden? Neem contact op via gvasse@yellowtail.nl