Auteur: Daniel van den Boorn


De laatste tijd alom in het nieuws is de problematiek rondom de betaalbaarheid van de aflossingsvrije hypotheek. Medio november van vorig jaar riep het Financiële Stabiliteitscomité, bestaande uit DNB, AFM en het Ministerie van Financiën, geldverstrekkers expliciet op om een gerichte aanpak te ontwikkelen voor de doelgroep met een aflossingsvrije hypotheek. Deze aanpak zou volgens het comité in ieder geval de elementen risico identificatie, proactieve klantenbenadering, maatwerk en informatievoorziening moeten bevatten. Hieronder bespreken we een mogelijke aanpak die de eerste drie ingrediënten in zich heeft, relatief eenvoudig te implementeren is door de geldverstrekker en zowel voor de geldverstrekker als de consument een duidelijke incentive bevat. 

Eind vorig jaar kwam het bericht naar buiten dat de motie van het CDA om het oversluiten van hypotheken te vergemakkelijken door de Tweede Kamer was aangenomen. Het gaat hier om de groep huizenbezitters die nog voor langere tijd aan een vaste hypotheekrente vastzit die substantieel hoger is dan de huidige gangbare rente in de markt.

Deze motie stelde voor om het gedeelte dat boetevrij afgelost mag worden (per jaar 10 tot 20 procent van de hypotheeksom) te gebruiken om jaarlijks een nieuw leningdeel af te splitsen tegen de huidige rentes om zodoende, zonder boete, in 5 tot 10 jaar effectief over te gaan op een nieuwe, goedkopere hypotheek. Dit voorstel sluit in zoverre aan dat het zich ook richt op het verbeteren van de betaalbaarheid van de hypotheek, maar richt zich niet specifiek op aflossingsvrije hypotheken en vereist dan ook geen aflossing. In de geschetste situatie zullen de maandlasten wel dalen, maar de loan-to-value verandert niet. Het maakt echter wel gebruik van dezelfde stapsgewijze verlaging van de rente zoals we hieronder voorstellen.


Zoals wellicht bekend zijn er op dit moment nog meer dan een miljoen huizen in Nederland waar een (grotendeels) aflossingsvrije hypotheek op rust. Voor het gros van deze hypotheken geldt dat de rente over dertien jaar (vanaf 2031) niet meer fiscaal aftrekbaar is, met alle gevolgen van dien voor de betaalbaarheid ervan. Des te meer aangezien de doelgroep in veel gevallen in dezelfde periode vanwege pensionering met een dalend inkomen te maken krijgt. Ervan uitgaande dat een grote groep huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek aan het einde van de looptijd de eigen woning niet wil verkopen om de schuld af te lossen en ook niet voldoende heeft gespaard om dit uit eigen zak op te brengen, gecombineerd met het genoemde dalende inkomen vanwege pensionering en een strengere toetsing op inkomen in vergelijking met het initiële moment van afsluiten, dan kunnen we stellen dat er een groot probleem dreigt voor honderdduizenden Nederlanders en een verlenging van de hypotheek absoluut niet gegarandeerd is.

 

Korting op de hypotheekrente

Een vernieuwende oplossing voor dit probleem is het aanbieden van een jaarlijkse (automatisch oplopende) korting op de hypotheekrente op basis van een afgesproken aflosschema met de klant. Hiervoor is geen omzetting naar een annuïtaire aflosvorm noodzakelijk en er hoeft ook geen renteherzieningsmoment voor aangegrepen te worden.   

De volgende casus illustreert deze oplossing: Emma en Harry Visser, beiden 54 jaar. Harry verdient op dit moment een modaal inkomen als docent in het basisonderwijs. De familie Visser woont in een woning in het oosten van het land, gekocht in 2005. Op het huis rust een aflossingsvrije hypotheek van €300.000 bij een niet nader te noemen geldverstrekker met als einddatum 2035. In 2015 heeft de familie Visser de rentevaste periode met tien jaar verlengd op basis van een rente van 2,8%, een gangbaar tarief op dat moment. Ten opzichte van 2005 kunnen we concluderen dat de waarde van de woning, na een behoorlijk dal, weer op het oude niveau is (bron: CBS). Met andere woorden: de loan-to-value is circa 100%, net zoals op het moment van aankoop van de woning. Een simpele rekensom leert vervolgens dat de huidige bruto maandlasten, volledig bestaand uit rente, voor de familie € 700 bedragen.

 

De actuele hypotheekgegevens:

scenario familie visser (ACTUEEL)

 

Hypotheekrente (2015 – 2025)

2,80%

Hypotheeksom

 € 300.000

Waarde woning (2018)

 € 300.000

LTV

100,0%

Aflossing

 € –  

Bruto rentelasten per maand

 € 700,00

 

Volgens ons voorstel wijst de geldverstrekker de familie Visser bij het verstrekken van de jaaropgave op de mogelijke gevaren van hun huidige hypotheekopzet waarbij er niet wordt afgelost. Om de familie te stimuleren af te lossen wordt er een direct ingaande korting op de rente-opslag toegezegd. Deze korting wordt ieder jaar iets groter en is geldig zolang de familie zich aan het aflosschema houdt. Uitgangspunt voor dit voorbeeld is het toewerken van een LTV van 100% naar 90%. Normaliter is deze volgende staffeltrede grofweg goed voor een rentekorting van 25 basispunten (0,25%) die pas wordt toegekend als de hypotheek daadwerkelijk een LTV van 90% heeft bereikt. Deze korting kennen wij in dit voorstel echter in jaarlijkse stapjes toe aan de familie Visser: het eerste jaar betalen ze 2,775%, het tweede jaar 2,75%, …, en het tiende jaar 2,55%. Hieronder is de rentelast voor de familie Visser uitgewerkt:

 

Jaar

Rente

Schuld per einde jaar

Rentelast per jaar

Rentelast per maand

0

2,800%

€ 300.000

€ 8.400,00

€ 700,00

1

2,775%

€ 297.000

€ 8.241,75

€ 686,81

2

2,750%

€ 294.000

€ 8.085,00

€ 673,75

3

2,725%

€ 291.000

€ 7.929,75

€ 660,81

4

2,700%

€ 288.000

€ 7.776,00

€ 648,00

5

2,675%

€ 285.000

€ 7.623,75

€ 635,31

6

2,650%

€ 282.000

€ 7.473,00

€ 622,75

7

2,625%

€ 279.000

€ 7.323,75

€ 610,31

8

2,600%

€ 276.000

€ 7.176,00

€ 598,00

9

2,575%

€ 273.000

€ 7.029,75

€ 585,81

10

2,550%

€ 270.000

€ 6.885,00

€ 573,75

 

De voordelen voor de familie zijn duidelijk: ze besparen een behoorlijk bedrag op de rentelasten door extra af te lossen en verkleinen hiermee het risico dat ze in de problemen komen na afloop van de looptijd van de huidige aflossingsvrije hypotheek. De (bruto) kosten voor de consument om (in dit specifieke voorbeeld) € 30.000 af te lossen zijn slechts iets meer dan € 21.500.

 

Zorgplicht vanuit de bank

Vanuit het perspectief van de bank zijn er ook een aantal redenen te noemen om deze optie aan te bieden. Allereerst dient de bank invulling te geven aan haar zorgplicht ten opzichte van de consument, want zoals hiervoor beargumenteerd bestaat anders het risico dat de betaalbaarheid van de hypotheek voor veel huishoudens in het geding komt. Hier komt echter ook een stukje eigenbelang om de hoek kijken: wanneer klanten in de problemen zouden komen bij het aflopen van hun hypotheek kan dit de reputatie van de bank ernstig schaden en mogelijk zelfs tot schadeclaims leiden indien de klanten onvoldoende geïnformeerd zouden zijn. Ten tweede is er vanuit de Basel IV-wetgeving minder kapitaalbeslag (lees: kosten voor de bank) nodig voor een hypotheek met een lagere LTV, wat gerelateerd is aan het lagere kredietrisico voor deze gevallen. Tenslotte is de bank vanuit risicoperspectief sowieso gebaat bij het hebben van minder aflossingsvrije hypotheken met een hoge LTV op de balans: de kans dat de bank verlies lijdt op een noodgedwongen executieverkoop indien de huiseigenaar de hypotheek niet meer kan betalen, wordt logischerwijs kleiner naarmate de LTV daalt.

 

De nieuwe hypotheekgegevens wanneer er toegewerkt wordt naar jaar 10 (2028):

 

scenario familie visser (2028)

 

Hypotheekrente

2,55%

Hypotheeksom

 € 270.000

Waarde woning (2018)

 € 300.000

LTV

90,0%

Aflossing

 € 30.000  

Bruto rentelasten per maand

 € 573,75

Gemiddelde korting per maand

€ 70,47

totale korting

€ 8.456,25

 

Het ideale moment om de consument van deze mogelijkheid op de hoogte te stellen, zou het verstrekken van de jaaropgave zijn. Dit is nu nog in veel gevallen een papiertje dat rechtstreeks bij het oud papier terecht komt, maar zou een geschikt contactmoment zijn om de consument tot actie aan te sporen. De jaaropgave zou kunnen verwijzen naar een online tool waarbij de consument de verschillende scenario’s door kan rekenen en zo inzicht krijgt in de consequenties van niets doen dan wel aflossen in een aantal varianten, om dit vervolgens direct om te zetten in actie.

 

Opmerkingen & aannames

  • Er is in het voorbeeld sprake van een (directingaande) jaarlijkse renteverlaging van 0,025% en een jaarlijkse aflossing á € 3.000. Zowel de renteverlaging als de aflossing zouden ook op ma­­­­­andelijkse basis kunnen gebeuren.
  • In het voorbeeld is ter illustratie een LTV-verlaging van 100% naar 90% besproken, maar in de praktijk zijn allerlei verlagingsscenario’s mogelijk.
  • Eventuele veranderingen in LTV door waardestijgingen van het onderpand zijn niet meegenomen in bovenstaand scenario.
  • Voor het besproken scenario zijn we ervan uit gegaan dat de familie Visser de beschikking heeft over spaargeld of ruimte in het besteedbaar inkomen om te voorzien in de aflossing van € 3.000 per jaar.
  • Aanname is dat er bij de geldverstrekker uit het voorbeeld maximaal 10% boetevrij afgelost mag worden per jaar.
  • De netto voordelen voor de consument zullen lager zijn dan de genoemde korting, vanwege het feit dat er (tot 2031) sprake zou zijn geweest van hypotheekrenteaftrek. Echter de gedane aflossing levert uiteindelijk na tien jaar nog een behoorlijke daling in de netto maandlasten op van circa €70. De netto maandlasten bedragen namelijk op dit moment €461 tegenover €392 in 2028 op basis van eerder genoemde aannames en het huidige fiscale regime.

 

Wilt u meer informatie over deze oplossing? Neemt u dan contact op met:

Daniel van den Boorn – dvandenboorn@yellowtail.nl